Caro leitor,

Ainda sobre o tema "Ação de Cobrança de Condomínios", passamos agora a abordar o tópico da execução forçada, isto é, quando após a citação para o pagamento, o executado ou incorre nos efeitos da revelia, ou ainda oferta impugnação e, após esta não ser acolhida, permanece sem adimplir a obrigação.

O art. 3º do CPC/15 dispõe: "...o processo começa por iniciativa da parte e se desenvolve por impulso oficial, salvo as exceções previstas em lei", todavia no caso da execução, cabe ao exequente a provocação do juízo para que o processo continue até que seja cumprida a obrigação e, finalmente, extinto com o devido pagamento do débito que motivou a propositura da demanda.

Desta forma, antes do pedido de penhora do próprio imóvel que ensejou o débito e consequente propositura da ação, cabe ao exequente diligenciar no sentido de procurar outras formas de ter seu crédito satisfeito, alternativas estas que são possibilitadas por meio de pesquisas junto aos sistemas BACENJUD e RENAJUD, o que deve ser requerido ao juiz pelo próprio exequente, haja vista o princípio de que a execução deve se dar pelo meio menos gravoso ao executado.

Caso estas pesquisas sejam positivas, então o exequente poderá requerer a penhora dos ativos financeiros do executado a fim de ter seu crédito satisfeito, vez que o patrimônio do devedor responde pelas dívidas contraídas e inadimplidas por ele. Se porventura, não forem localizados ativos financeiros ou outros bens que possam garantir o pagamento da dívida, poderá então o condomínio exequente requerer a penhora da unidade condominial que seu ensejo à lide.

Cumpre salientar que, antes do efetivo pedido de penhora da unidade condominial ensejadora da demanda, deve o exequente certificar-se da situação da matrícula do imóvel e verificar se o executado de fato é proprietário do imóvel; se é casado e qual o regime de casamento; se existe hipoteca averbada na matrícula; se há contrato de locação averbado com cláusula de subsistência da locação em caso de alienação; se existem débitos perante o fisco; se existem outras penhoras de eventuais ações em face do proprietário; se a propriedade recai sobre pessoa menor de idade e, ainda, se o executado é detentor da integralidade ou apenas de parte do imóvel. Sendo possível ainda, o exequente requerer a penhora de direitos de compromissário comprador que porventura sejam de titularidade do devedor.

Estas diligências são necessárias vez que é imprescindível intimar da execução e penhora todos os interessados no imóvel, sob pena de nulidade dos demais atos expropriatórios posteriores à penhora, ou ainda, de desfazimento de eventual arrematação do imóvel em hasta pública.

Certo é que o crédito condominial possui preferência em relação aos demais credores, todavia é de grande relevância para o exequente informar a real situação do imóvel que pretende adjudicar ou alienar a fim de satisfazer o seu crédito.