Voltamos essa semana para enfrentar um novo medo que assombra e impede diversos interessados em arremates judiciais de imóveis. Pretendemos, ainda, desvendar alguns mitos que se formaram acerca desse assunto como, por exemplo, a hipoteca sobre o imóvel ofertado em leilão judicial.
Hipoteca é garantia real que visa assegurar aquele que empresta dinheiro o recebimento de seu crédito no caso de inadimplência do tomador. É uma ferramenta usada há muito, por exemplo, por bancos que fornecem crédito para o consumidor final adquirir a casa própria.
Se existir inadimplemento, ou seja, o sujeito que contratou o empréstimo com garantia de hipoteca deixar de pagar as parcelas acordadas com o banco, este credor pode propor a chamada execução hipotecária e exercitar a garantia para reaver o que emprestou. A execução hipotecária é regrada por lei específica (Lei 5471/71) e pode resultar na alienação do imóvel em garantia. Neste caso, o imóvel é apregoado pelo valor do crédito hipotecário, o que, via de rega, inviabiliza a arrematação por terceiro.
Contudo, nossa dúvida é acerca dos leilões judiciais onde o imóvel ofertado está gravado com a hipoteca e é levado à alienação em ação diversa à execução hipotecária, em sede de ação de cobrança de condomínios, por exemplo.
Aqui, é importante destacarmos que os débitos de IPTU e condominiais têm preferência sobre o crédito hipotecário.
Quanto ao IPTU, porque o Código Tributário Nacional estabelece que os créditos fiscais são privilegiados e não serão submetidos ao concurso de credores.
E com relação aos créditos condominiais, há entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, inclusive sumulado: ?Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário?. (Súmula 478 STJ).
O Código Civil assegura que ?A hipoteca extingue-se: (...) VI - pela arrematação ou adjudicação? (art. 1.499, inciso VI).
Para tanto, todavia, é imprescindível que o credor hipotecário tenha conhecimento da alienação judicial do bem (art. 804 do CPC/2015).
Se o exequente a promover o leilão não é o detentor da garantia real (hipoteca), compete-lhe assegurar que isto ocorra, sob pena de ineficácia da alienação judicial perante o credor hipotecário.
Atualmente, as casas de leilões têm por dever encaminhar cartas para conhecimento de todos aqueles com direitos a assegurar na alienação em Juízo. Inclusive e em especial, aos credores hipotecários.
Com essas considerações esperamos ter colaborado para desvendar o misticismo que ronda o assunto, além de demonstrado que não é complicado arrematar imóveis hipotecados.
Cobrança ? Despesas condominiais ? Fase de cumprimento de sentença ? Decisão que indeferiu o pedido de expedição de mandado de cancelamento da hipoteca que recai sobre o bem adquirido em hasta pública pelo agravante ? Reforma ? Necessidade - Credor hipotecário devidamente intimado - Garantia extinta com a arrematação - Inteligência dos arts. 1.499, VI, e 1.501, ambos do CC/2002. Recurso do arrematante provido.
(TJ-SP - AI: 21892032520158260000 SP 2189203-25.2015.8.26.0000, Relator: Marcos Ramos, Data de Julgamento: 16/12/2015, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/12/2015)
Beatriz Villanueva, estudante do terceiro ano da PUC/SP.
